Veröffentlicht am von 1A Entrümpelungsservice
Was gehört zu einer besenreinen Übergabe?
Alle Möbel und Gegenstände sind aus Wohnung, Keller und Dachbodenabteil entfernt. Die Böden sind gefegt, grobe Verschmutzungen wie Spinnweben, lose Tapetenreste oder Krümel in Schränken sind beseitigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt das in der Regel, wenn der Mietvertrag nichts anderes verlangt.
Was gehört nicht zu „besenrein“?
| Arbeit | Gehört zu besenrein? |
|---|---|
| Räume leeren, auch Keller und Boden | Ja |
| Böden fegen, groben Schmutz entfernen | Ja |
| Fenster putzen | Nein |
| Wände streichen, Löcher verspachteln | Nein, außer der Mietvertrag regelt es wirksam |
| Einbauten des Mieters entfernen | Nicht Teil von besenrein, aber bei der Rückgabe meist Pflicht |
Ob Schönheitsreparaturen fällig sind, regelt allein der Mietvertrag. Viele ältere Klauseln dazu sind unwirksam — im Zweifel lassen Sie das prüfen.
Wie bereite ich die Übergabe vor?
- Mietvertrag lesen: Was steht zu Rückgabe und Renovierung?
- Mit dem Vermieter einen Übergabetermin vereinbaren.
- Wohnung, Keller und Boden räumen und fegen.
- Zählerstände ablesen und notieren.
- Alle Schlüssel zusammenlegen, auch Keller- und Briefkastenschlüssel.
- Die Räume gemeinsam mit dem Vermieter durchgehen.
Was ist, wenn der Vermieter mehr verlangt?
Dann kommt es auf den Wortlaut des Mietvertrags an. Steht dort nur „besenrein“, müssen Sie keine Grundreinigung leisten. Bei Streit helfen Mieterverein oder Anwalt. Halten Sie Absprachen mit dem Vermieter am besten schriftlich fest, damit es später keine Missverständnisse gibt.
Gilt besenrein auch für Keller und Dachboden?
Ja, wenn diese Räume mitvermietet sind. Ein vergessenes Kellerabteil ist einer der häufigsten Gründe, warum eine Übergabe nicht abgeschlossen werden kann. Denken Sie auch an Fahrradkeller, Trockenboden und Stellplatz, wenn dort Sachen von Ihnen stehen.
Was sollte im Übergabeprotokoll stehen?
Das Protokoll erstellen Mieter und Vermieter gemeinsam. Hinein gehören Datum, Zählerstände, die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel und alle Mängel, die beide Seiten sehen. Unterschreiben Sie nur, was stimmt, und behalten Sie eine Kopie.
Woher kommt der Begriff „besenrein“ im Mietrecht?
Das Gesetz selbst kennt das Wort nicht. § 546 BGB verlangt nur, dass der Mieter die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgibt. Was „besenrein“ genau heißt, hat der Bundesgerichtshof 2006 entschieden (Urteil vom 28. Juni 2006, Az. VIII ZR 124/05): Die Wohnung muss frei von grobem Schmutz sein. Eine Reinigung darüber hinaus schuldet der Mieter nur, wenn der Mietvertrag das wirksam vereinbart.
Seitdem gilt „besenrein“ als Mindestmaß. Viele Vermieter wünschen sich mehr, können es aber nur verlangen, wenn es im Vertrag steht.
Wie unterscheiden sich besenrein, gereinigt und renoviert?
| Zustand | Was erledigt ist | Wann geschuldet |
|---|---|---|
| Besenrein | leer, Böden gefegt, grober Schmutz entfernt | immer bei der Rückgabe |
| Gereinigt (Endreinigung) | zusätzlich Böden gewischt, Bad, Küche und Fenster geputzt | nur bei wirksamer Vereinbarung |
| Renoviert | zusätzlich Wände gestrichen, Dübellöcher geschlossen | nur bei wirksamer Klausel zu Schönheitsreparaturen |
Wie lange hat der Vermieter Zeit, Ansprüche zu stellen?
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB in 6 Monaten. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Vermieter die Wohnung zurückbekommt. Ein genaues Protokoll mit Datum und Fotos hilft beiden Seiten, wenn es später Streit gibt.
Die Kaution darf der Vermieter so lange zurückhalten, wie er zur Prüfung seiner Ansprüche braucht. Gerichte halten oft 3 bis 6 Monate für angemessen. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, kann er einen Teil auch länger einbehalten.
Was passiert mit Dingen, die in der Wohnung bleiben?
Zurückgelassene Möbel oder Kartons sind das häufigste Hindernis bei der Übergabe. Der Vermieter kann die Rückgabe ablehnen und für die Zeit, bis die Wohnung leer ist, eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB). Möchte der Nachmieter Möbel übernehmen, halten Sie das schriftlich fest und lassen es vom Vermieter bestätigen.
Welche Fotos sollte ich bei der Übergabe machen?
- jeden Raum aus zwei Ecken, mit Blick auf Boden und Wände
- Küche, Bad und Fenster aus der Nähe
- Zählerstände mit gut lesbarer Nummer
- Keller- und Dachbodenabteil, leer
- bekannte Mängel, die schon beim Einzug da waren
Fotos mit Datum im Dateinamen oder in den Bilddaten lassen sich später leichter zuordnen.
Was bedeutet besenrein für Vermieter?
Vermieter können eine besenreine Wohnung nicht zurückweisen, nur weil sie nicht geputzt ist. Wer eine Endreinigung will, muss sie wirksam im Mietvertrag vereinbaren. Sinnvoll ist eine Vorabbegehung einige Wochen vor dem Auszug: Dann weiß der Mieter, welche Mängel der Vermieter sieht, und kann sie rechtzeitig beheben lassen.
Quellen
- § 546 BGB — Rückgabepflicht des Mieters
- § 546a BGB — Entschädigung bei verspäteter Rückgabe
- § 548 BGB — Verjährung der Ersatzansprüche
- Bundesgerichtshof — Entscheidungen — Urteil vom 28. Juni 2006, Az. VIII ZR 124/05, zur Bedeutung von „besenrein“
Allgemeine Hinweise, keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.
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