Darf ich als Vermieter das Schloss austauschen, wenn der Mieter nicht zahlt?

Nein. Solange der Mieter die Wohnung besitzt, ist das verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Der Weg führt über Kündigung, Räumungsklage und Gerichtsvollzieher.

Wie lange muss ich zurückgelassene Sachen aufbewahren?

Nach einer Vollstreckung gemäß § 885a ZPO darf der Vermieter Sachen verwerten, die der Mieter nicht innerhalb von 1 Monat herausverlangt. In anderen Fällen hängt es von den Umständen ab; lassen Sie sich beraten.

Kann ich die Räumungskosten mit der Kaution verrechnen?

Oft ja, wenn der Anspruch feststeht. Heben Sie Rechnung, Fotos und das Protokoll auf, damit Sie die Kosten belegen können.

Räumt der Gerichtsvollzieher selbst?

Er beauftragt bei einer vollständigen Räumung eine Spedition und verlangt dafür einen Vorschuss vom Vermieter. Bei der beschränkten Vollstreckung nach § 885a ZPO räumt der Vermieter selbst oder lässt räumen.

Mieter weg, Sachen noch da: Was Vermieter dürfen

Veröffentlicht am 16. September 2026 von 1A Entrümpelungsservice

Wann darf der Vermieter die Wohnung räumen lassen?

Drei typische Lagen nach einem Auszug
Lage	Darf geräumt werden?
Mieter hat Schlüssel zurückgegeben und schriftlich erklärt, dass er nichts mehr will	In der Regel ja — Erklärung aufbewahren
Gerichtlicher Räumungstitel liegt vor, Gerichtsvollzieher war da	Ja, im Rahmen der Zwangsvollstreckung
Mieter ist verschwunden, Schlüssel fehlen, Mietvertrag nicht beendet	Nein — zuerst kündigen und den Rechtsweg gehen

Zwischen diesen Fällen gibt es viele Abstufungen. Ein Anruf beim Anwalt für Mietrecht oder beim Haus- und Grundbesitzerverein kostet weniger als ein Schadensersatzprozess.

Was ist verbotene Eigenmacht?

Solange der Mieter die Wohnung besitzt, darf ihm niemand den Besitz ohne seinen Willen entziehen — auch der Eigentümer nicht. Das regelt § 858 BGB. Wer Schlösser austauscht oder Möbel entsorgt, ohne dass der Mieter zugestimmt hat oder ein Titel vorliegt, handelt eigenmächtig. Der Mieter kann dann Schadensersatz für die entsorgten Sachen verlangen, und der Vermieter muss beweisen, was sie wert waren. Das kann teuer werden.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Das Mietverhältnis wird wirksam gekündigt, etwa wegen Mietrückstands.
Der Vermieter reicht Räumungsklage beim Amtsgericht ein, in Leipzig beim Amtsgericht Leipzig.
Das Gericht verurteilt den Mieter zur Räumung.
Der Gerichtsvollzieher setzt einen Termin und öffnet die Wohnung.
Die Wohnung wird geräumt, oder der Vermieter übernimmt den Besitz nach § 885a ZPO.

Was ist die „Berliner Räumung“ nach § 885a ZPO?

Bei dieser beschränkten Vollstreckung setzt der Gerichtsvollzieher den Vermieter nur in den Besitz der Wohnung ein. Die Sachen des Mieters bleiben zunächst dort. Das spart den Kostenvorschuss für eine Spedition. Der Vermieter darf die Sachen danach wegschaffen und verwahren. Holt der Mieter sie nicht innerhalb von 1 Monat ab, dürfen sie verwertet werden; Dinge, die sich nicht verwerten lassen, dürfen vernichtet werden.

Der Gerichtsvollzieher dokumentiert den Zustand der Wohnung. Fotografieren Sie zusätzlich selbst, bevor geräumt wird.

Was tun mit Papieren und persönlichen Dingen?

Ausweise, Urkunden, Fotos und Briefe haben für den Mieter oft einen hohen persönlichen Wert und für niemanden sonst. Sammeln Sie solche Dinge getrennt in beschrifteten Kartons und bewahren Sie sie auf, auch wenn der übrige Hausrat entsorgt wird. Das senkt das Risiko späterer Forderungen.

Wer trägt die Kosten der Räumung?

Rechtlich der Mieter, denn er war zur Rückgabe einer geräumten Wohnung verpflichtet (§ 546 BGB). Praktisch zahlt der Vermieter oft zunächst selbst und versucht, den Betrag später einzutreiben oder mit der Kaution zu verrechnen. Heben Sie Rechnung und Fotos auf.

Was sollte der Räumungsauftrag enthalten?

Anschrift, Etage und alle zugehörigen Flächen wie Keller und Boden
Grundlage der Räumung: Rückgabeerklärung, Titel oder Protokoll des Gerichtsvollziehers
welche Sachen aufbewahrt werden sollen und wo
den Zustand am Ende, zum Beispiel besenrein
einen festen Preis

Wie unterstützen wir Vermieter?

Wenn die rechtliche Seite geklärt ist, räumen wir die Wohnung. Bei der kostenlosen Besichtigung (0 Euro), besprechen wir, was aufbewahrt werden soll. Danach nennen wir einen festen Preis. Ob Sie räumen dürfen, können wir nicht beurteilen — das klärt Ihr Anwalt.

Was gilt, wenn der Mieter gestorben ist?

Dann treten die Erben in den Mietvertrag ein, sofern niemand im Haushalt das Mietverhältnis fortsetzt. Der Vermieter wendet sich an die Erben. Sind sie unbekannt oder haben alle ausgeschlagen, kann er beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger beantragen, der über die Wohnung entscheidet. Eine eigenmächtige Räumung ist auch hier riskant; der Nachlasspfleger kann sie dagegen in Auftrag geben.

Wie lässt sich eine Räumungsklage vermeiden?

Oft ist der Mieter erreichbar, aber überfordert. Ein Gespräch, ein Brief an die letzte bekannte Anschrift oder eine Nachfrage bei Angehörigen klärt manches schneller als ein Gericht. Ziel ist eine schriftliche Vereinbarung: Der Mieter gibt die Wohnung zurück, gibt die Schlüssel ab und erklärt, dass zurückgelassene Sachen entsorgt werden dürfen. Mit dieser Erklärung ist die Räumung in der Regel unproblematisch.

Findet sich der Mieter nicht, hilft eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt nach der aktuellen Anschrift. Die einfache Melderegisterauskunft kann jeder beantragen.

Quellen

Allgemeine Hinweise, keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.

Wenn Sie Hilfe beim Räumen brauchen

Mehr zu unserer Leistung: Wohnungsauflösung. Die Besichtigung ist kostenlos, den festen Preis nennen wir vor Beginn. Wie das Angebot zustande kommt, steht auf der Seite Angebot.